Praxisinhaber haben ein nachvollziehbares Interesse, dass durch andere Mieter im Objekt der Praxis keine Konkurrenz droht. Erstmalig hat der Bundesgerichtshof am 10.10.2012 (Az. XII ZR 117/10) entschieden, dass die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter einen Mangel der Mietsache darstellt, der zur Mietminderung führen kann.
Der Fall
Der Kläger schloss im Jahr 2002 einen Gewerberaummietvertrag über Räume zur Nutzung als Arztpraxis. Der Vertrag beinhaltete eine Konkurrenzschutzklausel für die Fachdisziplin Orthopädie unter Einschluss der damit verbundenen Zusatzqualifikationen. Im selben Objekt wurden später dennoch Räumlichkeiten an eine Arztpraxis vermietet, in der unter anderem Behandlungen der Stütz- und Bewegungsorgane durchgeführt wurden.
Der Kläger verlangte nun die gerichtliche Feststellung, dass er deswegen zur hälftigen Minderung der Warmmiete und entsprechender Rückforderung geleisteter Zahlungen berechtigt sei.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigte das Vorliegen eines Verstoßes gegen die Konkurrenzschutzklausel des Mietvertrags. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation stelle eine für den Kläger nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand und somit einen Mangel der Mietsache dar, der den Arzt nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Befreiung von der Miete bzw. zu deren Herabsetzung berechtige.
Zur Begründung hat der BGH auf die Bedeutung des Umfelds für den Ertrag einer Arztpraxis abgestellt und ausgeführt, dass insbesondere dann, wenn Konkurrenz im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestanden habe, die Annahme nahe liege, dass der bereits niedergelassene Arzt durch die Eröffnung einer Praxis im selben Hause erheblich beeinträchtigt werde. Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehöre es jedoch, dass der Vermieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mieträume durch den Mieter nicht in erheblichem Maße behindert.
Praxistipp
Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH die Position der Mieter ärztlicher Praxen und gewährt ihnen zugleich ein gewichtiges Mittel zur Durchsetzung ihrer Rechte.
In diesem Zusammenhang sei noch zu erwähnen, dass es keiner ausdrücklichen Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag bedarf, um einen Mietmangel zu begründen.
Denn bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb einer bestimmten Praxis gehört es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).
Besser ist es jedoch, ganz konkrete schriftliche Regelungen zum Konkurrenzschutz zu treffen und sogar Vertragsstrafen für den Vermieter zu bestimmen, um sich gegen den Wettbewerb vor der eigenen Haustür zu wehren.